مدنی ، مالی ، عقود ، تجاری

احتیاط های لازم برای خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه

🔶خریدار قولنامه یا مبایعه نامه باید اقدامات زیر را انجام دهد و در خصوص موارد آتی اطمینان حاصل کند :

🔵اول – بررسی اصل سند مالکیت ، اصل سند خرید (بنجاق) و اخذ فتوکپی آنها که فروشنده برابری فتوکپی با اصل آن، بر روی فتوکپی، تصدیق و امضا کند . این بررسی ها عبارت است از :

1️⃣ بررسی اینکه مساحت و حدود ملک روشن باشد .

2️⃣ بررسی اینکه ملک در رهن و بیع شرط و توقیف نباشد .

3️⃣بررسی اینکه توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن توصیف شده باشد (آب، برق، تلفن، گاز، پارکینگ، انباری، حق استفاده از صحن حیاط یا پشت بام و امثال اینها)

◽️ توجه شود استفاده انحصاری مثلاً از حیاط مشاعی به تبع تصرف و استفاده کسی که محل را به ما می فروشد ، به معنی دائمی بودن این حق انحصاری نیست و ممکن است سایر شرکار ملک (در آپارتمان ها) بعدها مدعی شوند .

4️⃣ منطبق کردن مشخصات مالک در سند با مشخصات فروشنده در شناسنامه و کارت ملی اش (فتوکپی شناسنامه و کارت ملی نیز به وسیله فروشنده تصدیق و اخذ شود )

5️⃣بررسی میزان مالکیت فروشنده (که مالک چند دانگ ملک است یا همه آن)

6️⃣بررسی اینکه فروشنده ملک را به طور عادی خریده یا مثلا در مزایده اجرای دادگستری یا بنیاد مستضعفان و یا جاهای دیگر برنده و ملک به او واگذار شده است .

🔸خریدن املاک خریداری شده به وسیله فروشنده از طریق مزایده ، قابل توئصیه نیست . چون با توجه به ویژگی های نظام قضایی ما و اینکه تقریباً هیچ حکمی و هیچ مزایده و حراجی ، به طور مطلق مصون از تعرض نیست، همیشه این احتمال وجود دارد مزایده ای که فروشنده به موجب آن مالک شده یا حکمی که مبنای مزایده بوده، به دلیلی، ابطال یا نقض شود .

🔸به این ترتیب مالک فعلی (خریدار) به تحویل ملک به صاحب اولیه آن (کسی که قبل از فروشنده مالک بوده)مکلف و مجبور و برای باز پس گرفتن پولش –که ارزش آن هم از بین رفته- باید دنبال فروشنده –که معلوم نیست زنده یا در دسترس باشد- بگردد ! !

🔵 دوم – بررسی دلایل سمت فروشنده

🔶گاهی کسی که قولنامه را امضا می کند، خود مالک نیست. بلکه وکیل مالک یا ولی مالک (وقتی که مالک صغیر است) یا قیم مالک (وقتی مالک محجور ، یعنی دیوانه یا سفیه است) می باشد .

در این حالت لازم است خریدار به موارد زیر توجه و دقت کند :

1️⃣ اگر فروشنده وکیل مالک است آیا در وکالت نامه «حق فروش» و «حق اخذ ثمن» و «حق اسقاط خیارات» برای او تصریح شده است ؟

🔸گاهی وکیل فروشنده به جای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال، عین خیاراتی را که از فروشنده گرفته، طی وکالت نامه ای به خریدار می دهد، تا خریدار شخصاً تشریفات ثبت معامله را انجام دهد. در این حالت خریدار باید دقت کند که در وکالت نامه این وکیل «حق توکیل غیر» تصریح شده باشد .

🔸این وکالت باید بلاعزل و در ضمن «ضمن عقد خارج لازم» بر موکل شرط شود که حق ضم وکیل دیگری را به خریدار (که در اینجا وکیل خواهد بود) ندارد و همچنین حق ندارد موضوع وکالت را شخصاً انجام دهد .

2️⃣ اگر فروشنده ولی مالک ، و مالک صغیر است باید دقت شود که در زمان امضاء قولنامه ، این صغیر کبیر نشده باشد .

🔸 منظور از «کبیر شدن» در این مورد رسیدن به هجده سال تمام شمسی است .

3️⃣ اگر فروشنده قیم مالک است باید قیم نامه ملاحظه و فتوکپی آن با تصدیق قیم اخذ شود . باید مفاد قیم نامه دقیقاً بررسی و روشن شود قیم به طور مطلق حق فروش دارد یا با نظارت و دخالت مقامات قضائی (مثلاً اداره سرپرستی) .

🔸 در حالت دوم تا زمانی که قیم مجوز لازم را از مقامات مذکور اخذ و ارائه نکرده نباید با او قولنامه ای امضا یا به او پولی پرداخت کرد .

🔸 توصیه این است که به طور کلی از معامله با محجورین اجتناب شود . مگر اینکه اجبار و اضطراری در کار باشد

4️⃣ اگر ملک موضوع معامله به فروشنده به ارث رسیده است ، باید «گواهی انحصار وراثت» ملاحظه و فتوکپی آن اخذ و همینطور مشخصات فروشنده با مشخصات موجود در گواهی حصر وراثت مقابله شود .

🔸 ملاحظه و بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث هم لازم است که مشخصات ملک مورد معامله در آن قید شده باشد .

🔵 سوم- بررسی وضعیت شخصی فروشنده

🔶 حالاتی وجود دارد که در اسناد و مدارک هیچ مسأله و مشکلی موجود نیست . اما در شخص فروشنده اشکالیا اشکالاتی وجود دارد . به این موارد باید توجه کرد :

1️⃣ فروشنده ممنوع المعامله یا اموالش مصادره نشده باشد (از طریق دادگاه های انقلاب)

2️⃣ فروشنده مشمول فراری نظام وظیفه نباشد .

🔸 این دو مورد را دفترخانه در موقع تنظیم سند رسمی انتقال کنترل می کند . لکن بررسی این مسائل در مرحله تنظیم قولنامه با خود خریدار است .

3️⃣ فروشنده مشکوک به «حجر» نباشد . اگر فروشنده خیلی مسن و یا به اصطلاح «مریض احوال» است یا حرکات و سکنات غیرعادی دارد ، خریدار باید این احتمال را بدهد که ممکن است فروشنده محجور باشد .

🔸 صورت اسامی محجورین در اداره سرپرستی موجود و مراجعه به آن برای همگان آزاد است .

🔶 اما حالت دیگری هم متاسفانه پیش می آید و آن این که :

🔸 فروشنده در زمان معامله علیرغم پیری یا داشتن وضعیت غیر عادی محجور نیست (یعنی حکم حجرش صادر نشده و اسمش در فهرستی که گفتیم ضبط نگشته) اما سال ها پس از انجام معامله بستگان او ادعا می کنند وی در موقع معامله محجور بوده است .

با مراجعه به دادگاه حکم حجر او را می گیرند و ترتیبی می دهند که تاریخ حجرش قبل از انجام معامله باشد .

🔸 یعنی با ارائه مدارک و اسناد و معرفی شهودی ثابت می کنند که فروشنده هر چند در زمان تنظیم قولنامه (یا حتی سند رسمی انتقال) ظاهراً محجور نبوده اما در واقع مجنون و سفیه و مسلوب الاراده بوده است .

🔸 در این حالت معامله انجام شده در معرض فسخ قرار می گیرد و خریدار دچار اشکالات بسیار می شود . چه ناچار است پس از چند سال به بازپس گرفتن اصل پولش (که دیگر ارزش ندارد) اکتفا کند . البته اگر قیم محجور و خویشاوندان فروشنده مدعی نشوند که ثمن ، همان قیمت منطقه ای بوده که در سند رسمی انتقال درج شده است .

🔸 در حالت اخیر گرفتاری خریدار بیشتر خواهد شد . به هر حال برای این مشکل چاره قطعی نمی توان اندیشید .

🔸 چه چاره اندیشی مستلزم آن خواهد بود که در هر مورد از فروشندگان اموال ، گواهی سلامت عقل و روان (صادره از پزشکی قانونی) مطالبه شود یا عیال و اولاد یا وابستگان فروشنده را وادار کنیم ذیل مبایعه نامه و سند انتقال رسمی را – با اعلام سلامت عقل فروشنده – امضا کنند ! !

🔵 چهارم- بررسی وضعیت خارجی و محلی ملک

🔶 ملک موضوع قولنامه از جهات مختلف باید مورد معاینه و بررسی قرار گیرد :

1️⃣ از جهت وضعیت متصرف یا متصرفین :

🔸 باید با مراجعه به محل روشن شود چه کسی متصرف ملک است . اگر کسی غیر از فروشنده ملک را در تصرف دارد، باید تحقیق کرد چه کاره است و سمتش چیست ؟ آیا مستأجر است یا سرایدار است یا باغبان است یا کسی که مالک به او موقتاً اجازه تصرف داده است ؟

توجه شود که هر یک از این موارد می تواند آثار و عواقب خاص خود را داشته باشد و خریدار را با متصرف درگیر کند .

🔸 مثلاً اگر متصرف مستأجر باشد، تخلیه ملک مدت ها طول خواهد کشید و اگر ملک را به عنوان محل کسب و کار اجاره کرده باشد، چه بسا اصلاً تخلیه ممکن نشود .

🔸 یا اگر متصرف کارگر یا سرایدار یا باغبان باشد، نیز بیرون کردن او مستلزم اتلاف وقت بسیار و در نهایت پرداخت خسارت اخراج خواهد بود (اگر وضع بدتری پیش نیاید و اداره کار به ابقای او رأی ندهد ) .

🔸 حتی اگر متصرف صرفاً فردی باشد که با اذن مالک در محل متصرف است ، باز هم اگر با مسالمت حاضر به تخلیه و تحویل نباشد ، برای خریدار مزاحمت فراوانی ایجاد خواهد شد .

🔸 بنا بر این اگر ملک متصرفی غیر از فروشنده داشت باید وضعیت او روشن و در قولنامه برای عدم تخلیه و تحویل به موقع ملک ضمانت اجرای سنگین و شدید پیش بینی شود .

🔸 به هر حال خریدار نباید ملک را با مستأجر یا متصرف بخرد ، مگر اینکه قیمت بسیار نازل و معامله خیلی «شیرین» باشد ، که در این حالت هم باید خریدار هزینه ها و گرفتاری های خلع ید یا تخلیه ملک را – حتماً با مشورت اهل فن- ارزیابی و بعد اقدام به معامله کند و در هر حال خرید ملک کاملاً خالی قابل توصیه اکید است .

2️⃣ از جهت وضعیت ثبتی ملک

🔶 در معاملات بزرگ (هر چند هر معامله ای برای اصحاب آن ، در حد خود، بزرگ است ) خریدار باید با تقبل هزینه و کمک گرفتن از کارشناسان امور ثبتی ( که نامشان در کتاب راهنمای کارشناسان و همینطور در اداره فنی وزارت دادگستری مضبوط است) بررسی کند آیا مورد معامله در محل توصیف شده در سند قرار گرفته است یا نه . و آیا با املاک مجاور تداخل و تعارضی دارد یا خیر ؟

🔸 گاهی سالها پس از معامله ، خریدار متوجه می شود خانه ای کهخریده و طبق محتویات سند مالکیت بنای احداثی مثلاً در پلاک 1214 است، به عرض 5 و به طول 30 متر در پلاک 1213 (زمین مجاور) قرار گرفته است .

🔸 این ماجرا تبعات منفی و مشکلات فراوان برای خربدار در پی خواهد داشت که کمترین آن الزام خریدار به پرداخت بالاترین قیمت زمین مجاور (از روز تصرف تا روز پرداخت) خواهد بود . البته اگر کار به خلع ید و قلع و قمح بنا و مطالبه اجرت المثل نرسد .

🔸 باید بررسی شود ملک اشکال ثبتی یا معارض نداشته باشد . گاهی پیش می آید مثلاً کسی دعوایی علیه فروشنده طرح کرده و مدعی حقی نسبت به ملک شده یا با ارسال اظهارنامه به اداره ثبت اعلام حق یا ادعایی نسبت به پلاک مورد معامله کرده است .

🔸 این موارد هر چند قانوناً قابل اعتنا نیست ، اما عملاً باعث بروز اشکال می شود و بهتر است پیش از تنظیم قولنامه این مسایل، در صورت وجود، روشن و حل شود .

3️⃣ از جهت قرار گرفتن ملک در طرح های مختلف

🔵 چهارم- بررسی وضعیت خارجی و محلی ملک

ملک موضوع قولنامه از جهات مختلف باید مورد معاینه و بررسی قرار گیرد :

1️⃣ از جهت وضعیت متصرف یا متصرفین (در قسمت قبل ارائه شد)

2️⃣ از جهت وضعیت ثبتی ملک (در قسمت قبل ارائه شد)

3️⃣ از جهت قرار گرفتن ملک در طرح های مختلف :

🔸 ملکی را که در طرح توسعه معابر، یا طرح فضای سبز یا طرح مترو و مانند اینها است نباید خرید . عملاً ممکن است طرح فضای سبزی که ملک مورد معامله در محدوده آن واقع شده تا مدت ها اجرا نشود . لکن همین «در طرح بودن» در قیمت ملک تأثیر دارد .

🔸 خریدار چنین ملکی ناچار است با شهرداری یا مترو و یا سایر سازمان هایی که حق تملک املاک را برای اجرای طرح های خود دارند، دست به گریبان شود ، که البته احتراز از چنین حالتی واجب است .

🔸 مسأله در طرح بودن یا نبودن را می توان با مراجعه به شهرداری محل وقوع ملک دریافت . در ضمن فروشنده چنین ملکی باید توجه داشته باشد اگر وجود طرح را از خریدار پنهان کند ، خود را در معرض دعوی کیفری خریدار (به عنوان کلاهبرداری) قرار خواهد داد .

4️⃣ از جهت مشکلات مربوط به قانون زمین شهری

🔸 ممکن است ملکی ساخته شده ، حتی مشتمل بر چند طبقه ، با ارائه سند مالکیتی که اشکالی در آن نیست و بر مالکیت فروشنده نسبت به زمین محل احداث بنا دلالت دارد، به خریدار ارائه و با تنظیم مبایعه نامه ، در قبال دریافت قسمت اعظم ثمن ، به تصرف او داده شود . پرداخت قسمت عمده ثمن ، وقتی ملک به تصرف داده می شود ، معمول و حتی مطلوب خریدار نیست .

🔸 در این حالت ممکن است بعداً – و در زمان تنظیم سند رسمی – معلوم شود کل زمین یا قسمتی از آن موات تشخیص و سند مالکیت هم به اسم دولت صادر شده اما سند اولیه در دست فروشنده باقی مانده است . اقدام خریدار برای استرداد وجه ثمن دشوار و اقدام او برای حل قضیه با سازمان زمین دشوارتر خواهد بود .

🔸 البته ممکن است فروشنده را –در صورت امکان اثبات پنهان کاری اش- به عنوان کلاهبردار تعقیب کنیم . البته اگر پیدایش کنیم !

🔶 مسایل مربوط به قانون زمین شهری متعدد و متنوع و مشورت با وکلای متخصص در این امر – به ویژه در معاملات بزرگ – قویاً قابل توصیه است .

نمایش بیشتر

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن
بستن